金门关上时 孤星在招手:为什么大家都要搬去德州了?



编者按:以前加州是美国最吸引人的地方,但近年来,随着加州生活成本的提高以及居住环境的变差,众多公司和民众纷纷想搬去得克萨斯州了。德州有其吸引人的地方,在那里创建美好的生活并不需要付出太多。对许多人来说,这已经足够了。本文来自编译,希望对您有所启发。

美国过去几年社会的变化让很多人决定重新审视和安排自己的生活。许多美国人有了新的需求、新的愿望、新的可能性和新的重要事项。他们正在寻找更大的房子,或第二居所。他们在找工作,或者试图逃避工作。一些人在害怕热浪、火灾或洪水的侵袭,另一些人则被当地政府所排斥。许多人都觉得“美好的生活在别处”。

为此,首先,我们收集了数千个城镇的30多个指标的数据,比如学校质量、犯罪率和支付能力。然后我们用这些数据做了一个测试:选择你认为重要的标准,然后我们会告诉你哪些地方可能适合你。

以下是我是如何使用它的,以及我从中学到的东西。

100多年来,加州是每个人都想搬去的地方。1900年,加州的人口和堪萨斯州一样多。而到2000年,加州人口已经增长了20倍,是迄今为止人口最多、最繁荣的地区。在技术、艺术、科学、烹饪方面——在世纪之交,这个从北到南的金州似乎即将成为全球之都。它似乎是美国最好的地方,可以开辟一条新的道路,让失败漂洋过海。

我几乎一辈子都住在加利福尼亚,以后很可能还是会留在这里。有关一些企业和人突然从加州“大批离去”的报道经常被夸大。不过,加州确实还是有很多地方出了问题——飙升的住房成本,贫富差距问题,以及由曾经是我们最大卖点的气候变化所带来的一连串灾难。所以,肯定有更好的地方,对吧?



我的幻想当然是一种特权。如果我离开加州,我就会成为逃离当地问题、推高曾经令人愉快的小镇房价的大批远程工作精英中的一员。这一现象是当今许多媒体报道的主题——尽管事实上,在美国,流动与收入成反比:遭受经济困难的人往往比富人更频繁地搬家。

但无论如何,每个人都时不时地想象着更好的家园。我们的测试为这些幻想提供了一个起点。通过给城市和城镇打分,我们让你根据购买力、当地就业市场的活跃程度、对气候灾害的暴露程度、政治和种族多样性、生育和变性权利、通勤时间的预期长短,以及一个地方是否有很多山或树,等等因素,来考虑适合自己安家的地方。

正如我的同事在一份方法论笔记中解释的那样,加州在这些标准中得分很高。这就是问题所在——加州太好了,没人再住得起了。洛杉矶、旧金山、圣何塞和圣地亚哥的大部分地区都属于我们搜索工具中最贵的类别。我们会给这一类别的地方贴上$$$$的标签,尽管在欧文、红杉城或阿纳海姆的生活并不是很奢华。与美国其他许多地方相比,一些昂贵的加州飞地往往只有普通的学校,空间不大,通勤相对艰难,在气候变化下的天气预报也很粗略。

当金门关上时,孤星在招手。如果你正在寻找一个经济实惠、经济活力强、比美国其他城市更不容易受气候变化影响的城市,我们的数据显示了为什么说德克萨斯州是一片新的富饶之地。在我们的测试中,我列出了许多假想的生活场景,达拉斯周围的郊区——普莱诺、麦金尼、加兰、尤拉斯和艾伦——出现得很多。很明显,为什么这些地区是美国人口增长最快的地区。因为这些城市的犯罪率相对较低,有大量的工作机会、住房便宜、一流的学校、优质的餐馆、干净的空气以及种族和政治多样性——与美国沿海大城市的生活成本相比,这些都要低得多。

今年秋天,我访问了达拉斯及其迅速发展的郊区,进行了一次实地考察。在过去的十年里,每年都有成千上万的加州人搬到德克萨斯州。我应该搬吗?

20年来,德州的经济一直呈爆炸式增长,因此,它在一个决定居住地的排名工具上的强劲表现,与它在牛仔竞技锦标赛上的强劲表现一样令人惊讶。从2010年到2020年,德克萨斯州的人口增长了近400万,现在大约有2900万人居住在那里。在同一时期,拥有近4000万人口的加州增加了200多万人口。

例如,2018-19年德克萨斯州约一半的增长是由于人口学家所说的“自然增长”——大德州造就小德州。其余的则是来自美国和世界其他地区的移民。每个州的人都搬到德克萨斯州,但加州贡献了大量的新德克萨斯人。2019年,加州人占德克萨斯州州内净移民的约42%。

什么是德州有,而其他地方没有的?在我的搜索中,有两个首选项当与工作一起考虑时,往往能保证德克萨斯州的得分:种族多样性较低的气候风险

美国有很多地方都有工作机会且气候风险低,也有很多地方有具有工作机会和种族多样性,但如果你想要这三点,德州是你最好的选择。

多样性是德克萨斯州在中西部或西部许多城市的特点,比如麦迪逊、科罗拉多斯普林斯或波特兰。德州最近几乎所有的人口增长都来自有色人种,其人口增长地区的种族多样性就像加州的许多地方一样。

然后还有德州的气候风险。在全球变暖的环境下,休斯顿不会有好表现,它在经济上依赖于石油和天然气工业,并受到飓风和海平面上升的威胁。但其他大城市,包括达拉斯和沃思堡,面临的风险更适中,尤其是与加州的许多城市相比。是的,德州很热,而且可能会变得更热,但如果美国其他城市也开始变得非常热,相比之下,德克萨斯州的热也可以忍受。除了高温压力的风险,德州还面临着水资源短缺的可能性,但在西部大部分地区都将是这样的,包括加州的人口中心。

尽管专家预测德州的野火会增加,但德州人不必担心野火,以及随之而来的空气污染。而加州大部分地区都有野火的困扰。的确,德州火灾风险不严重也是因为它缺乏丰富的树木和山脉,而这些自然美景是加州宝贵的东西。但没人说过在气候变化中生活会很美好。

你可能会说,在决定居住地时考虑气候变化这样广泛而复杂的因素太过投机。更重要的是,没有什么能真正逃离一场长期的行星灾难,即使你搬到一个天气宜人的地方,你的生活也必然会因为地球上其他地方的宜居性改变而发生重大改变。

尽管如此,在加州经历了多年的“火药桶”生活,让我确信要密切关注气候危险。虽然对气候风险的预测并不准确,但在决定居住地点时做出一些努力预测其危险,感觉比忽视它更对自己负责任。当加州的人们在野火风险高的情况下,以高于要价100万美元的价格购买房屋时,这难道不是一种忽视吗?

行为经济学中有一个概念被称为“明斯基时刻”,它描述的是牛市突然意识到不可持续性,导致价格暴跌。杜兰大学建筑学院(Tulane University School of Architecture)研究气候变化如何影响住房市场的副教授杰西·基南(Jesse Keenan)告诉我,高风险沿海城市的高价住宅可能即将迎来明斯基时刻。随着房屋贷款机构、保险公司和房地产行业的其他参与者开始更好地了解他们对气候风险的敞口,他们可能会提高保费,或强制要求披露信息,从而可能会降低房屋价值。

目前,在我居住的旧金山湾区买一套房子看起来是一项安全的投资。但最近,我开始对天气变化带来的不确定性感到困扰。如果从现在开始的三个火灾季节被证明是灾难性的,然后,眨眼之间,我们为未来投入了大量资金的房地产市场崩溃了,该怎么办?“在某种程度上,气候变化可能开始看起来像一场止赎危机,”基南告诉我。

在达拉斯,加州人甚至在踏上地面之前就会有宾至如归的感觉。就像洛杉矶、圣地亚哥和湾区周边的郊区一样,达拉斯和其他德克萨斯州的地铁也是建立在汽车的确定性和无限扩张的基础上的。从空中,当我降落时,我可以看到熟悉的景观:一望无际的商业街和独栋住宅,所有这些都由高速公路连接起来。

我租了一辆皮卡在达拉斯四处转转,但这就是我对当地风味的品味。德州有烧烤,加州有墨西哥卷饼。但在过去的几十年里,美国的城市景观已经变得单调乏味。也许这么多加州人愿意搬到德克萨斯州的一个原因是,在地面上,在星巴克的免下车排队,或者在塔吉特的巨大停车场,日常生活非常相似。

我在达拉斯郊区的导游是房地产经纪人玛丽·贝利,她经营着“从加州搬到德克萨斯”,这是一个帮助幻想破灭的加州人找到通往乐土之路的Facebook小组。贝利本人就是加州人。2017年,她和家人从洛杉矶国际机场(Los Angeles International Airport)附近的海滨城市埃尔塞贡多(El Segundo)搬到达拉斯以北的内陆绿洲普罗斯普(Prosper)。在埃尔塞贡多,房价中值为130万美元,而在普罗斯普,价格还不到一半。

而在普罗斯普,这些房子富丽堂皇,其中许多都是不断扩张的新开发项目的一部分,这些项目中充满了加州闻所未闻的设施。“就像住在一个乡村俱乐部,”贝利告诉我,这听起来有点夸张,直到她带我看了她和丈夫在开发项目中买的一套房子的5英亩的泻湖和白色沙滩。他们的房子有五千平方英尺。他们买下这套房子的价格,和他们在奥兰治县(Orange County)卖出一套1500平方英尺(约合362平方米)的房子的价格差不多。

贝利的搬家触及了加州-德克萨斯大迁移的核心:住房。当她开车带我在达拉斯的郊区转的时候,贝利会指给我看一所又一所现在由加州人居住的可爱的房子。我一直在谈论在加州和德克萨斯之间做出选择的想法,但贝利表示,对于搬到这里的许多人来说,实际上根本没有多少选择——只是因为,从经济上来说,他们在加州无法谋生,而在德克萨斯,他们可以。

前加州人、莱斯大学(Rice University)金德城市研究所(Kinder Institute for Urban Research)所长比尔•富尔顿(Bill Fulton)告诉我,对搬到德克萨斯州的加州人来说,更突出的问题不是政治热点问题,而是政府服务的不足。德克萨斯州在福利方面的支出远低于加州,而且它也没有在“奥巴马医改”下扩大医疗补助。富尔顿说:“加州人习惯了高水平的公共服务,而德州是一个舒适程度较低的州。”

但我可以看到,对很多人来说,低税收和更大的生活空间足以促使他们忽视德克萨斯州明显的缺点

当我在达拉斯参观房子的时候,我知道我不会很快搬到德克萨斯。如果我再年轻10岁,如果我的孩子们没有在学校里安顿下来,我的妻子也没有在加州找工作,我的感觉就会大不相同。

现在的德州感觉有点像我在20世纪80年代末第一次搬到这里时的加州——一个繁荣、充满活力的地方,在那里创建美好的生活并不需要付出太多。

对许多人来说,这已经足够了。

译者:Jane (36Kr)