加州10号房租控管提案即将公投 影响深远 你赞成还是反对？

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加州房租控管提案Prop10即将在11月6日进行全民表决。这项提案将对加州成千上万人的生活造成影响，因此每个人都需要认真研究此提案，斟酌对自己的利弊，然后投票。

YES或NO的含义要搞清

如果你选YES，那就是赞成通过此提案：
A YES vote on this measure means: State law would not limit the kinds of rent control laws cities and counties could have.
这意味着你赞成加州法律不再限制市和县各自制订房租管控法规。

如果你选NO，那就反对通过此提案：
A NO vote on this measure means: State law would continue to limit the kinds of rent control laws cities and counties could have.
这意味着你赞成加州法律继续对市和县各自制订房租管控法规进行限制。

科斯塔-霍金斯租屋法

其实这还是有些诡异，很让人糊涂，不知道赞成和反对究竟有啥区别。这就不得不先来温习一下加州的科斯塔-霍金斯租屋法（Costa-Hawkins Rental Housing Act）。1995年通过的Costa-Hawkins Rental Housing Act禁止各市和县在三方面进行租金控制，包括：

地区政府不得对独立屋实施租金控制；
在租金控制房的房客离开后，不得限制房东涨租金；
不得对1995年之后的建筑实施租金管控。同时，该法也不适用于1995年时已有租管法规城市，比如当时洛杉矶市已经封顶1978年10月1日之前建造的公寓涨房租，洛市就不能根据该法管制1978-1995年的房子。

今天的10号提案没有改变现存的租金控制政策，只是建议废除《科斯塔-霍金斯法》。所以你投YES，就是赞成废除；你投NO，就是不赞成废除。如果被废除，那就意味着各市和县可以在租金管控上不受限制的起草租金控制政策。

赞成废除科斯塔-霍金斯租屋法的支持者认为这样更加能保护租客的利益，支持单位有：

TEN protects TENants. Supporters: CALIFORNIA DEMOCRATIC PARTY, California Nurses Association, California Teachers Association, ACLU of California, Housing California, Eviction Defense Network, SEIU, National Urban League, Southern Christian Leadership Conference of Southern California.

反对废除科斯塔-霍金斯租屋法的支持者则认为将打击房东和建筑商的积极性，因此市场的房源将减少，从而推高房租，反而也不利于租客。支持单位也有无数，点击查看名单。

大洛杉矶公寓联盟对外关系和政府联络主任Janet Gagnon说，如果10号提案获得通过，这将吓坏房爸房妈们，他们会说：“我一直勉强维生，如果这是监管者想要的方向，我就不打算做这个生意了。”这样一来，就可能失去更多可负担住房。正在发起一个政治法案委员会来反对10号提案的加州公寓联盟的副总裁Beverly Kenworthy说，她的组织绝对承认，人们的租金负担过重。他们也想解决可负担问题，但是，他们想通过不会扼杀住房量的方式来解决。

所以双方各执一词。尤其是在加州当前的政治环境下，政府官员赞成通过这个提案容易获得广大租房者的支持，比如洛杉矶市长加西堤已经表示，如果10号提案通过，他想扩大洛市的租金控制。但长远来看究竟是好还是坏，则很难说，因为经济学家们在这个问题上意见一致。

经济学家：租金控管最终将推高房租

各派经济学家很少意见一致，但在这个问题上，他们却有一个共识，租金管控无助于推动房屋可负担性。经济学家通常认为，政府限制租金价格，房屋建设就会更少，反过来就会进一步推高房租。

研究租金控制的MIT经济学家帕默（Christopher Palmer）说，封顶房租会导致租房短缺。常识是，租金控制会减少出租房屋的数量和质量。经济研究认为，解决可负担住房的主要方法就是建更多住房，通过提高供应来拉低价格。

投票

当你弄明白YES或NO的含义后，现在请表达你的意见。

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