美国房市的不寻常复苏

美国房地产

虽然美国经济仍然疲弱,但2013年美国很多城市的房价都实现了两位数的同比增长,曾引发08年金融危机的美国房市看起来已经重拾活力了。由买 方市场机构资产管理者发布评论的ContraryInvestor.com主编Brian Pretti认为,当前美国的房价上涨是不寻常的,是由一边倒的投资周期主导的。以下是他的解读:

我认为,当前我们房地产已经进入了一个投资周期,这不是一个经济驱动的房地产周期,特别是之前从未出现过占所有住宅房地产交易40-50%的交易是通过现金完成的。

我们从未在之前的周期中见过,绝对没有。你是知道这是什么导致的结果。从某种意义上说—这不是一种指责,更多只是观察QE操作带来的意料之外的 结果,当你压低这些利率水平,你也带走了其它资产的安全回报。5年前你可以投资存单、国债甚至货币市场基金获得5%的收益。对于大部分一直作为储户和安全 资产投资者的人来说,他们现在已经不能获得这样的回报了。那他们怎么做呢?他们从银行提取30-40万美元的养老金来购买出租型房产,这样做他们理论上能获得6-7%的现金投资回报率。突然,这变成了他们的回报率。

所以,我认为我们明显看到了,资产正在摆脱其它投资—包括美国国债、存单和银行存款,并被用于购买住宅。

当然,结果是制造了一种风险,因为国债是永远不需要更换屋顶、热水器不会损坏,也不会出现空置情况。所以,我们正在增加这种资产类型选择和投资选择的风险,但这是一种被迫的选择,因为其它投资根本没回报。



因为存在依赖这些投资回报生活的人,所以我认为,我们正在经历从未出现过的大规模现金买房潮。

其次,外国资金肯定也在蠢蠢欲动。

我的意思是,欧元区银行体系是否将会实施类似IMF倡导的10%存款税?可能在最近2、3、4个月,这一直被市场讨论。欧元区银行体系的内部人士也已经开始谈论实施负利率的可能性。这是个很简单的问题。如果你是欧元区的市民,你的净财富捆绑在欧元上和/或在欧元银行体系持有存款,你会怎么做?在类似这些事情发生之前,你会把资产移走。

可能日本的情况也类似,自从安倍赢得选举以后,日本已经以暴力形式出现了货币贬值和真正的通货贬值。如果你是日本市民,你的净财富捆绑在日元上,同时却损失了20%的国际购买力。你会怎么做?资本已经开始流向全球。

…可能最后一方面是,新一届中国领导人在打击腐败。大家都知道把资本转移出中国是违法的。只有一个途径能转移资本。你必须有大量的资本。所 以,你会做的就是把资本藏匿在全球。这关乎暂时的感觉,安全的感觉,其中可能包括了美元,如果你选择持有美元,你会持有什么资产呢?你可以买入债券,你可 以买入股票,你可以买入企业,你可以买入房地产,而因为无风险回报率基本上都被扼杀了,所以房地产和股票可能变成了外国资本剩下的藏身之处。

接着,这种全球资本流向个别地区的现象可能会持续一段时间。这意味着,纽约的房价、伦敦的房价、旧金山海 岸的房价刚刚突破了历史高点。所以这与我们之前看到的周期是很不一样的—虽然这可能有点过分简单和主观了,但我们的确看到,年轻的家庭努力寻找工作,赚了 点钱。慢慢地,他们有能力买房子了,他们申请按揭贷款,并逐步往经济食物链上方移动。但这次并非如此。所以,这真的是一个投资周期,而不是真正经济驱动的 房地产周期。

因为美联储不断的QE,过剩的货币涌向了越来越少的资产类型。

我认为,全球资产躲在被认为相对安全的资产类型中,因为所有其它类型的资产已经证明是不安全的。无论是对是错,美国和其它大型蓝筹国家,有着非常良好的资本记录。它们的资产负债表相对干净,如果你寻求安全的投资,这将是个再容易不过的答案。

全球的资本一直涌向越来越少的被视为“安全”的资产类型,制造了这一波投资周期。然而,象美国2013年那样脱离经济基本面的股市和房价上涨是难以无限复制的,而且美联储已经开始缩减QE,利率水平也开始上升,未来继续做多的风险无疑变得越来越大了。(来源:和讯网)


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